Gastos de escrituración CABA 2026: cuánto paga el comprador

Comprar un departamento en CABA suma un costo extra de entre 1,8% y 3,4% del precio si es tu única vivienda, y de entre 3,2% y 4,8% si no lo es. La diferencia la hace el impuesto de sellos, que en 2026 bajó y tiene exención total hasta $226.100.000.

Es la pregunta que más nos hacen antes de firmar el boleto: «¿cuánta plata tengo que tener aparte de lo que cuesta la propiedad?». Te armamos la cuenta completa, rubro por rubro y con un ejemplo en números, tomando la operación promedio de la Ciudad en septiembre. En Bener acompañamos compras en Villa Devoto y en toda la zona oeste y noroeste de CABA desde 1988, y los gastos de escritura son el número que más conviene tener claro desde el primer día.

1. El impuesto de sellos: lo que más cambió en 2026

El sellos es el gasto más grande de la escritura y el que más depende de tu situación. Según el informe del Colegio de Escribanos sobre el Código Fiscal y la Ley Tarifaria 2026 de la Ciudad:

1. Vivienda única, familiar y de ocupación permanente: 0% hasta $226.100.000. Si el precio lo supera, se paga 3,5% solo sobre el excedente.
2. Segunda vivienda, inversión u otras compras de hasta $226.100.000: 2,7% (antes era 3,5%).
3. Operaciones por encima de ese monto: 3,5%.

Para acceder a la exención de vivienda única tenés que destinar el inmueble a vivienda familiar permanente y no ser titular de otro inmueble: se declara en la escritura y lo verifica el escribano. El tributo se calcula sobre el mayor valor entre el precio y la valuación fiscal, y por costumbre se reparte mitad y mitad entre comprador y vendedor.

Para ubicarte: al tipo de cambio promedio de septiembre, ese tope equivale a unos US$147.000 (cálculo propio). Según el Index de Zonaprop de septiembre, un dos ambientes de 50 m² promedia US$131.000, así que entra cómodo en la exención. Un tres ambientes de 70 m², con US$180.000, ya lo supera: pagarías 3,5% solo sobre la diferencia (unos $50 millones), es decir, alrededor de $1,75 millones de sellos en total, o $880.000 por parte si se reparte por mitades. Son valores de publicación y de referencia: el precio final de cada operación cambia el cálculo.

2. Honorarios del escribano e inscripción: los gastos del comprador

Además del sellos, el comprador se hace cargo de dos rubros:

1. Honorarios del escribano: los presupuestos de las escribanías rondan entre el 1% y el 2% del valor de la operación, más IVA. Varían según el estudio, así que conviene pedir el presupuesto por escrito antes de reservar.
2. Inscripción en el Registro de la Propiedad, aportes y testimonios: entre 0,6% y 1% aproximadamente.

Tip de Bener: en CABA solo se puede escriturar con los certificados vigentes (duran unos 15 días), así que el escribano fija la fecha de firma cerca de su pedido. Tener el dinero de los gastos disponible en esa fecha evita demoras y sorpresas con el tipo de cambio.

3. Qué paga el vendedor (y qué no te toca a vos)

Hay gastos que no son tuyos: los certificados de dominio e inhibición, el estudio de títulos, el libre deuda de expensas y la cancelación de una hipoteca previa corren por cuenta del vendedor, junto con su mitad del sellos si corresponde. El ITI (1,5%) y el COTI ya no existen, y la ganancia cedular de 15% la declara el vendedor, no el comprador. Si querés ver el otro lado de la mesa, tenemos la guía de papeles para vender tu propiedad en CABA.

La comisión inmobiliaria no es un gasto de escritura: se pacta aparte, en cada operación, y no se paga en la escribanía.

4. Si comprás con crédito hipotecario

La hipoteca de un crédito bancario para vivienda quedó exenta de sellos en la Ciudad: desde 2026 la exención ya no tiene tope ni exige que sea tu única vivienda, según el informe del Colegio de Escribanos. Lo que sí hay que prever son los gastos del banco y, si la entidad impone su propio escribano, que pueden ser dos escrituras: la de compraventa y la de la hipoteca. En septiembre se firmaron 1.256 escrituras con hipoteca, alrededor del 19% del total.

5. Un ejemplo en números: la escritura promedio de septiembre

En septiembre, el monto promedio de una escritura en la Ciudad fue de $184.302.881 (unos US$120.100). Con ese valor, los gastos del comprador serían:

1. Vivienda única, sin sellos: honorarios con IVA entre $2.230.000 y $4.460.000, más inscripción y aportes entre $1.105.000 y $1.843.000. Total: entre $3,3 y $6,3 millones (1,8% a 3,4%; unos US$2.200 a US$4.100).
2. Segunda vivienda o inversión: a lo anterior se suma tu mitad del sellos al 2,7%: $2.488.000. Total: entre $5,8 y $8,8 millones (3,2% a 4,8%; unos US$3.800 a US$5.700).

Son cuentas de referencia con los rangos que mencionamos. El presupuesto real lo define la escribanía.

6. Cómo llegar a la firma sin sorpresas

1. Reservá entre el 2% y el 5% del precio aparte del valor de la propiedad, según tu caso.
2. Definí tu situación fiscal antes de ofertar: si tenés otro inmueble, el sellos cambia.
3. Pedí presupuesto de escribanía por escrito con todos los rubros desglosados.
4. Elegí una propiedad con los papeles en orden: es lo que más acorta los tiempos.

Si estás buscando, mirá las propiedades disponibles en la zona. Y si primero tenés que vender para comprar, calculá cuánto vale lo tuyo en nuestras páginas de tasación de Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Pueyrredón, Monte Castro, Villa Real o Villa Luro.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de gastos al comprar un departamento en CABA?

Entre 1,8% y 3,4% del precio si es tu única vivienda y no superás el tope de $226.100.000, y entre 3,2% y 4,8% si es una segunda vivienda. Incluye honorarios del escribano, inscripción y, cuando corresponde, tu mitad del sellos.

¿Quién paga el impuesto de sellos, el comprador o el vendedor?

Por costumbre, mitad y mitad. Si el comprador accede a la exención de vivienda única, el impuesto es 0% para ambas partes hasta el tope.

¿Qué pasa si la compra es en dólares?

Los gastos de escritura se calculan y se pagan en pesos. Los dólares de la operación se convierten al tipo de cambio que corresponda el día de la firma: confirmá cuál con el escribano.

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Contanos qué buscás y te armamos el número completo: precio, gastos y plazos, sin compromiso. Escribinos por WhatsApp al 11 6923-3901.

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Fuentes: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, informe «Código Fiscal 2026» (19/12/2025) y estadística de escrituras de septiembre 2026, vía Infobae (23/10/2026); Ámbito, «Comprar vivienda en CABA costará menos: baja del Impuesto a los Sellos desde 2026» (17/12/2025); Escribanía Vildósola, «Cuánto cuesta escriturar en CABA en 2026» (14/08/2026); Espacio Inmobiliario, «Los costos ocultos al vender una propiedad en CABA» (07/06/2026); La Nación, «Escritura de una propiedad: qué gastos hay que pagar» (01/05/2026); Index de Zonaprop, septiembre 2026 (vía Revista Mercado, 09/10/2026). Los porcentajes de honorarios e inscripción son rangos orientativos de escribanías y medios; las conversiones a dólares y los ejemplos son cálculo propio con el tipo de cambio implícito del informe del Colegio ($1.534 por dólar). Guía informativa a octubre de 2026: los gastos exactos y las exenciones de cada operación los define el escribano interviniente.