Alquileres en CABA: suben menos que la inflación, pero un 2 ambientes ya ronda los $890.000

Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires subieron 1,5% en agosto y acumulan 19,2% en 2026, por debajo de la inflación estimada del año (21,5%): en términos reales, cayeron 2,3%. Un departamento de dos ambientes cuesta hoy en promedio $886.527 por mes y la oferta es 3,4 veces la que había en el piso de febrero de 2023.

El dato surge del último informe de alquileres de Zonaprop y marca un cambio de clima respecto de los años anteriores: el inquilino tiene más opciones para elegir y menos presión de precios. Para el propietario, en cambio, el mensaje es que ya no alcanza con publicar: hay que ajustarse al valor real de mercado.

Los números de agosto, en concreto

1. Variación mensual: +1,5%
2. Acumulado en 2026: +19,2%
3. Interanual (últimos 12 meses): +29,9%
4. Inflación estimada del año: 21,5%, lo que implica una caída real de los alquileres del 2,3%
5. Crecimiento de la oferta en agosto: +0,6%, hasta 3,4 veces el mínimo de febrero de 2023

La comparación interanual sigue siendo alta (casi 30%) porque arrastra los fuertes aumentos de fines de 2025. Pero en lo que va de 2026 el ritmo se moderó y los contratos se actualizan por debajo de los precios generales.

Cuánto cuesta alquilar hoy en la Ciudad

Valores promedio mensuales de publicación en CABA:

1. Monoambiente: $771.871
2. 2 ambientes: $886.527
3. 3 ambientes: $1.196.413

Por barrio, la brecha es grande. Un dos ambientes en Puerto Madero cuesta en promedio $1.252.366, seguido por Núñez ($995.838) y Palermo ($990.748). En el otro extremo, Lugano ($654.776), Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780).

Dónde subieron más (y menos) en el último año

Los mayores aumentos interanuales se dieron en barrios que venían rezagados: Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%), Parque Chacabuco (35,5%), Chacarita (31,8%) y Saavedra (29,9%). Los más contenidos fueron Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%).

En la zona oeste y noroeste, donde trabajamos todos los días, la demanda de inquilinos se sostiene: barrios tranquilos, bien conectados y con departamentos de dos y tres ambientes siguen siendo los primeros en alquilarse cuando el precio está bien puesto. Villa del Parque, por ejemplo, aparece entre los barrios con valores más accesibles de la zona, con un dos ambientes en torno a los $850.000 y una suba interanual de 22,1%.

Rentabilidad: 5,7% anual

La relación entre el alquiler y el precio de compra se ubica en 5,70% anual: hacen falta unos 17,6 años de renta para recuperar el valor de una propiedad, un plazo 9,2% más corto que hace un año. La rentabilidad más alta se da en Lugano (9,8%) y la más baja en Puerto Madero (3,2%). Comprar para alquilar vuelve a ser una cuenta que cierra, sobre todo en barrios con valores de compra todavía accesibles.

Qué hacer con esta información

Si sos inquilino: hay más oferta y más margen para negociar. Comparar varias opciones antes de decidir y consultar por contratos con actualizaciones previsibles puede ahorrarte plata durante todo el contrato.

Si sos propietario: con precios que ya no le ganan a la inflación y más competencia, el valor de publicación tiene que reflejar el mercado real de tu cuadra. Un alquiler sobrevaluado se queda vacío; uno bien tasado se alquila rápido y con mejor inquilino. Conviene pedir una tasación de propiedades con comparables reales antes de publicar o renovar.

Si querés invertir: con una rentabilidad cercana al 6% y precios de venta en dólares estables, la inversión inmobiliaria en departamentos chicos y medianos de barrios bien ubicados vuelve a ser una opción a considerar. Cada caso se analiza con números de la zona, no con promedios de la Ciudad.

En Bener conocemos el barrio y los números

En Bener Propiedades trabajamos hace más de 40 años como inmobiliaria en Villa Devoto y en toda la zona oeste y noroeste de CABA. Sabemos a qué valor se alquila realmente cada tipo de propiedad y cuánto tarda en concretarse. Si querés alquilar, poner en alquiler o saber cuánto vale tu propiedad, escribinos y lo analizamos juntos, con datos y sin apuro.

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Fuentes: Zonaprop, informe de alquileres de agosto 2026, según Infobae (07/09/2026) y El Cronista (24/09/2026). Los valores son promedios de publicación en la Ciudad, de referencia, y pueden variar según la propiedad, el barrio y la ubicación exacta. Los valores de Villa del Parque son aproximados.